독서 후기) 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편

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1) 도서 정보

1. 책 제목: 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편
2. 지은이: 정태익(부읽남)
3. 출판사: 리더스북

 

2) 기억할 내용

1. 부자가 되려면 남들과 다르게 살아야 한다.
대부분의 사람들이 선택하는 안정적인 길은 오히려 가장 불안한 길이다.
열심히 회사만 다니다가는 노후 대비도 불가능하다. 노후파산을 경험하는 분들은 대체로 그들의 빛나는 청춘을 청춘에 올인all-in한 분들이 많다.

남들과 같은 길이 편해보이는가?
퇴근 후, 주말에 골프치러 가는, 여행을 가는, 웹툰보고 뒹굴거리는 사람들이 부러운가?그런 사람들의 마지막은 어떨까? 그런 사람들의 은퇴 후 모습은 어떨까?
남과 같은 길의 종착지는 어디일지 잘 생각해보자.

2. 현대판 노예 제도
노예 제도는 없어졌다 하지만 아직도 존재한다. 월급쟁이는 회사의 노예다. 연봉계약서를 노예계약서라고도 부르지 않는가. 학교에서 가르치는 것은 노예나 평민이 돼서 열심히 일하라는 말과 같다.
예나 지금이나 계급 사이에는 거대한 벽이 있지만 과거와는 달리 지금은 노력 여부에 따라 그 벽을 뛰어넘을 수도 있기 때문이다. 매우 힘든 일이긴 하지만 벽의 존재를 깨닫고 이런 시스템을 제대로 이용한다면 의외로 그 벽을 빨리 넘을 수도 있다.

3. 월급으로 사야 되는 것 1순위
소유권을 쟁취하라.
창업, 사업을 시작하기 어려운 직장인의 경우 혹은 아이디어가 없는 경우,
내가 일하지 않아도 돈을 버는 가장 빠른 시스템은 소유권(주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은, 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등)을 취득하는 것이다.
주의할 점은 부채가 아닌 자산을 소유해야 된다.
부채는 무엇인가? 사고나면 가격이 내려가는 것이다(옷, 자동차, 음식, 취미생활 용품 등)

자산이란 남는 돈으로 사는게 아니라 가장 먼저 사야 하는 것이다.

4. 월급쟁이가 부자가 되기 위한 마인드 셋팅 첫걸음
- 나는 몇 살까지 일할 수 있을까?
- 은퇴 이후 몇 년 정도 살게 될까?
- 그동안 필요한 금액은 얼마나 될까?
- 지금 소득이면 은퇴 시점까지 얼마나 모을 수 있을까
- 목표액과의 차액은 얼마지?
- 그 차이를 메울 방법은 뭐가 있을까?
- 사업? 무슨 사업을 해야하지?
- 투자? 투자를 한다면 평균 수익률을 얼마나 올려야 할까?
- 그정도 수익률을 올릴 수 있는 투자는 뭐가 있을까?
- 투자금을 늘릴 방법은 없을까?

5. 당신이 집을 못 사는 이유
ⓐ 대출
ⓑ 전세
ⓒ 세금
ⓓ 청약

6. 집값에 영향을 주는 4가지 요소
ⓐ 국가 경제 상황의 영향
ⓑ 지역적인 영향
ⓒ 부동산 정책의 영향
ⓓ 심리적인 영향

7. 투자하기 전 반드시 확인해야 되는 지표들
ⓐ 미분양율
ⓑ 경매 낙찰가율
낙찰가율 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다.
ⓒ 향후 3년간 신규 입주 물량
ⓓ 인구와 가구스 증감

8. 한국 시장도 일본 시장처럼 될 것인가
결론부터 말하자면 아니다.

일본의 버블이 일어난 당시를 보자. 세계 경제에서 일본 옥죄기 등의 상황이 있었다. 그래서 내수 경제 활성화를 위해 저금리, LTV 120%(1억 집 살때 1억2000만원 대출)를 실시했다. 그 결과 경제 충격이 천천히 온 것이 아니라 짧은 시간에 엄청나게 왔다. 사태의 심각성을 깨달은 일본 정부는 부랴부랴 금리를 인상했지만 골든타임을 놓쳤다. 버블을 잡으려고 금리를 급격하게 인상하다보니 디플레이션이 왔다.

세계 대전을 일으킬만큼의 대국인 일본은 사실 아직도 건재하다.
한국은 세계 경제에 영향을 줄 정도가 아니다. 한국 경제를 세계가 찍어 눌러야 되는 존재는 아니다.
그리고 정부에서 강력한 대출 & 부동산 & 투자 관련 규제가 있어서 일본의 버블 상황과는 다르다.

9.인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가
전체 인구수는 감소할지라도 지역 별 인구가 밀집되는 곳들이 극명하게 나타날 것이다.
ⓐ 인구가 감소하는 지역의 인프라는 멈추기 시작한다.
ⓑ 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들다.
다주택자들은 지방, 중소도시의 집은 처분하려고 할 것이고 똘똘한 한 채 선호 현상을 두드러질 것이다.
ⓒ 전체 인구는 줄어들어도 도심의 가구수는 늘어난다.

3) 읽으면서 든 생각

1. 나는 어느정도 수익을 내야 하는가?
수달은...부읽남의 계산법으로 수달의 목표액을 정해서 계산 해보니, 연간 수익률 20% 이상으로 나왔다...ㅋㅋㅋ
이정도면 제일 높은 단계로, 투자에 목숨을 걸어야 하는 단계라더라 허허허;;;;
따라서 목표 금액을 낮추거나 기간을 늘리는 것을 고려해보기로 했다. 근데 은퇴나이로 생각했는데도 20%면...목표 금액을 낮추자...헣헣헣 수달의 무모한 도즈언...꾸꾸꾸꿈은 크게 잡아도 되쟈나!

2. 정부는 부동산 가격 하락을 원하지 않는다.
부동산 세금(취득세, 재산세, 종부세, 양도세)는 우리나라 예싼의 20%이상은 차지한다. 이 돈은 정부가 아무짓도 안해도 발생하는 완벽한 자동화 시스템 수익이다. 따라서 정부가 집값 폭락을 바랄까?
입장바꿔 생각해보자. 자는 동안에도 돈을 벌어주는 현금 흐름, 파이프라인을 바라는 우리인데 기껏 그 시스템을 일궈놨고 돈도 따박따박 잘 들어오는데 그걸 망가뜨리겠는가. 정부입장에선 세금이 그러한 파이프라인이다.

다만 정부는 급격한 상승이 아닌 완만한 상승을 바란다(정치적인, 표심잡기 등의 이유가 있으니)

작년부터 집값 잡는다고 했으나 단지 언플, 선동질이었을거라 생각한다. 안면인수랄까...? 앞에서는 잡겠다고 잡겠다고 그러나 실제로는 집값 폭주 폭등. 다주택자든, 유주택자든, 무주택자든 매번 정책의 실험용 쥐로 사용되는것같다.
그러면서 세금은 철저하게 다 거두어가니...죽음과 세금은 피할 수 없다.

4) 실천 할 수 있는 것들

1. 실전편 읽기

2. 20%수익률 달성을 위한 방법이 뭐뭐 있을까 생각해보기
ⓐ 미국 주식 매수
ⓑ 급매 매수
ⓒ 무자본 창업

3. 지금 시장, 내 상황에서 2번이 가능한가
ⓐ 환율이 너무 높아 저렴하게 사는것은 당분간은 불가능하지만 소액, 분할 매수로는 시도 가능해보임
ⓑ 급매/줍줍은 한번씩 보여서 가능은 해보이나, 내년에 들어갈 목돈을 모으고 있어 당장 매수 불가능
ⓒ 준비중. 무자본 창업이라 그런지 준비, 고민, 시도하는데 상당히 많은 도전과 시간이 걸린다.

4. 언제 실현 가능할까?
ⓐ 목표 환율: 1200원대, 내가 원하는 주식의 주가가 $ 50~58 정도일 때
ⓑ 내년 초 목돈 들어가는 이슈 해결된 이후에 가능
ⓒ 승인 나자마자 바로 활동 가능(승인되기 까지가 매우 긴 투쟁의 시간이다)