주택시장에 참여하고있기에 언제나 관심이 많다. 현재 주택시장은 빙하기상태. 당장 분위기에 휩쓸린 대응보다는 한 발짝 떨어져 냉철하게 볼 필요가 있어보인다. 매수하기에 매력적인 가격, 조건들이 보이기 때문이다. 반면에 지금 갖고있는 부동산이 불안한 부분도 있기에 여전히 많은 공부, 마인드 셋팅이 필요해보인다.
1. 주택시장 침체 2023에도 지속되려나
거래량 부진이 계속되는 가운대 급매 물량 위주로 가격 하락이 가속화되고 있다. 금리 상승으로 과다채무 상태인 주택보유자가 매물을 내놓는 양이 많아진 반면 매수자는 매수 여력이 감소하여 호가를 낮추고 있다. 아울러 전세시장이 임대차 3법 영향으로 동반 급락하면서 주택시장 침체를 가속화하고 있다. 정부가 주택시장 활성화를 위해 주택조정지역 해제, 세제 개편, 재건축 규제 완화책 등을 내놓고 있지만 매수 여력 대비 과도하게 올라간 집값 탓에 정책 효과는 역부족이다. 그리고 사실상 엄청난 변화가 있는 완화책도 아니다.
가격 정상화보다는 주택 거래 활성화를 통한 급매가 경매로 이전된다는 것을 최소화하는 것이 정책의 우선순위가 되어야 한다.
서울, 경기, 인천은 주택가격 대비 높은 LTV비율로 깡통전세, 역전세의 위험이 높다.
이 말은 곱씹어서 생각해 볼 필요가 있어보인다. 부바부(부동산 바이 부동산)이기 때문. 그래프에서 다세대와 아파트를 구분했다. 사실 부동산의 종류는 워낙 다양해 이런 그래프는 흐름을 보는 정도로 활용하는게 좋을것같다.
최근 해당 지역에 매수를 한 사람의 경우, LTV(주택담보대출비율)가 그닥 높진 않았을것같다. 요즘엔 금리가 1~2년 전 수준보다 높아졌기 때문에 변동금리로 계약한 사람들의 이자 부담이 늘었을 것이다. 현금흐름의 중요성도 다시금 느끼게 된다.
2. 부동산 PF, 위기의 촉발 요인이 될까?
부동산을 신축 부동산과 재고 부동산으로 분류하듯이 부동산 금융도 부동산PF와 부동산 대출로 나눌 수 있다. 이런 이유로 부동산 PF는 만기가 짧고 담보가치도 상대적으로 낮아 수익성이 높은 만큼 부실화 위험도 크다. 부동산 시장 버블은 공급 확대를 초래하고, 그만큼 부동산PF는 시장의 급성장 분위기를 만들었다. 이에 이번 부동산 시장 침체기에 가장 먼저 수면위로 나온 금융은 부동산 PF였다. 여기서 관건은 금리 급등으로 기존 부동산 보유 대출자의 이자부담이 늘어나는 상황에서 부동산 PF 부실이 가계 부채 부실로 전이 및 확산 될지의 여부다. 부동산 PF 부실이 본격화되면 정부의 부실 전이를 차단하기 위한 정책적 대응이 본격화 될 것이다.
부동산PF관련 위험한 은행이 대표적으로 새마을금고가 있다. 그래서 요즘 고금리 예적금 상품이 나오고있다는 말도 들릴 정도이다. 어떻게든 당장 부동산PF 리스크를 막아야되니까 고금리 상품으로 국민들의 유동성을 모으려고 하는거 아니냐는 생각도 든다. 아몰랑 5%예금 가입 성공.
3. 금융회사의 유동성 위험의 원인과 전망
문제를 촉발하려면 계기, 즉 트리거가 필요하다. 금융회사의 유동성 문제는 위기를 촉발할 방아쇠 역할을 할 수 있다는 점에서 주목해야 할 쟁점이다. 은행의 예금 금리 경쟁은 초유의 자금 이동 현상을 초래했고 비은행의 유동성 문제를 야기하고있다. 은행의 예금 금리 경쟁으로, 수개월 전 가입한 2%예금, 적금 가입자는 해당 상품을 해지하고 더 높은 금리로 갈아타는 현상이 많이 이루어지고 있다.
아울러 한은의 소극적 통화정책 역시 채권시장에서 외국인 자금이탈을 초래, 채권 시장의 경색을 유발하고 있다. 유동성 위기가 문제의 시작이었던 점을 고려해 볼 때, 금융당국의 금리 경쟁 자제 요구, 채권안정펀드 설립 등 정부의 정책적 대응이 어떠할지 주목해 볼 필요가 있다.
4. 금융업종 투자 판단: 금융안정위험 변화에 맞춘 비중 조절 권고
초유의 금리 인상에 따른 경제 위기 극복은 다음 3가지를 활성화하는 것이 핵심이 될 것이다.
① 채권안정펀드 등을 통해 자금시장, 채권시장을 안정화
② 자금시장 규제 강화로 자금의 이동 속도 완화
③ 대출금리 부담 감면, 유예하여 연체자에게 채무재조정 제도 도입
지금까지 소극적인 정책 대응이 금융시스템의 핵심 역할을 맡고 있는 은행지주회사의 실적에 긍정적으로 작용했다. 따라서 정책적 대응이 본격화될 경우, 상당수준 대형 은행의 부담은 피할 수 없어 보인다. 그러나 위기 국면에서 은행 본연의 역할을 충실히 수행할 경우 은행에 대한 재평가가 이루어질 것이며 정부의 은행에 대한 간섭도 크게 줄어들 것이다. 당분간 은행업종에 대한 본 보고서의 의견은 "중립" 의견을 유지한다.
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